ภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อหรือขายอสังหาฯ ในไทย: คู่มือกฎหมายฉบับสมบูรณ์ (อัปเดต 2026)

สรุปสั้นๆ:

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีค่าใช้จ่ายการโอนภาคบังคับ 4 รายการ ชำระที่สำนักงานที่ดิน:

• ค่าธรรมเนียมการโอน (2%): ตามธรรมเนียมแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): ผู้ขายจ่าย หากถือครองไม่ถึง 5 ปี

• อากรแสตมป์ (0.5%): ผู้ขายจ่าย เฉพาะกรณีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (1%–35%): ผู้ขายเป็นผู้รับภาระ (อัตราก้าวหน้าสำหรับบุคคลธรรมดา อัตราคงที่ 1% สำหรับนิติบุคคล)

เมื่อซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะคอนโดกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือทรัพย์สิทธิการเช่า (Leasehold) ชาวต่างชาติต้องชำระค่าธรรมเนียมและภาษีภาครัฐหลายรายการที่สำนักงานที่ดิน การเข้าใจวิธีคำนวณและการแบ่งภาระในสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ช่วยป้องกันค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดในวันโอน

ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนภาคบังคับของรัฐ

กรมที่ดินจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีตามกฎหมาย 4 ประเภทเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์

การคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐาน

ค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐานกำหนดไว้ที่ 2% ของราคาประเมินทางราชการที่กรมธนารักษ์กำหนด หรือราคาซื้อขายตามสัญญาที่จดทะเบียน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

การแบ่งภาระและธรรมเนียมการชำระ

ตามแนวปฏิบัติทั่วไปในไทย ค่าธรรมเนียม 2% นี้แบ่งจ่ายเท่ากันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ฝ่ายละ 1%) แต่การแบ่งจริงขึ้นอยู่กับข้อตกลงร่วมกันที่ระบุไว้ในสัญญาที่ลงนาม

ข้อยกเว้นจากมาตรการกระตุ้นของรัฐ

คณะรัฐมนตรีอนุมัติมาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวเป็นระยะ โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งนี้มาตรการลดหย่อนมักกำหนดให้ผู้ซื้อต้องมีสัญชาติไทย การโอนในโควตาต่างชาติโดยทั่วไปจ่ายอัตรามาตรฐาน 2% เว้นแต่มีประกาศกระทรวงระบุไว้เป็นอย่างอื่น

ภาษีของผู้ขาย: ภาษีธุรกิจเฉพาะ กับ อากรแสตมป์

ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) หรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง—ไม่เสียทั้งสองอย่าง ในการซื้อขายเดียวกัน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)

อัตราภาษีและการคำนวณ

ภาษีธุรกิจเฉพาะจัดเก็บในอัตรา 3.3% (ประกอบด้วยภาษีหลัก 3.0% บวกภาษีท้องถิ่น 0.3%) คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาขายจริง แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

กฎการถือครอง 5 ปี

ภาษีธุรกิจเฉพาะใช้บังคับหากผู้ขายถือครองทรัพย์ ไม่ครบ 5 ปีเต็ม นับจากวันที่ได้มาตามที่บันทึกในโฉนด (ยกเว้นกรณีผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน /ทะเบียนบ้าน/ ต่อเนื่องอย่างน้อย 1 ปีก่อนการโอน)

อากรแสตมป์

เกณฑ์การยกเว้น

อากรแสตมป์ใช้เฉพาะเมื่อการซื้อขายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (เช่น ผู้ขายบุคคลธรรมดาถือครองทรัพย์ตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป)

อัตราอากรแสตมป์

จัดเก็บในอัตรา 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทางราชการและราคาซื้อขายตามสัญญา ผู้ขายเป็นผู้จ่าย

ข้อกำหนดภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT)

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาคบังคับ และเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจัดเก็บโดยตรงก่อนออกโฉนดฉบับปรับปรุง (โฉนด (Chanote)).

ผู้ขายบุคคลธรรมดา

ฐานภาษีจากราคาประเมิน

สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคำนวณจาก ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เท่านั้น โดยไม่คำนึงถึงราคาขายที่แจ้ง

อัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า

การคำนวณให้หักค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย (50% ถึง 92% ตามจำนวนปีที่ถือครองตามตารางของกรมสรรพากร) ฐานสุทธิที่เหลือหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า (5% ถึง 35%) แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง สิทธิเครดิตภาษีประจำปี

สิทธิเครดิตภาษีประจำปี

ภาษีที่ถูกหัก ณ สำนักงานที่ดินสามารถนำไปเป็นเครดิตภาษีที่ชำระล่วงหน้าเมื่อยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีในไทย

ผู้ขายนิติบุคคล

อัตราคงที่สำหรับนิติบุคคล

เมื่อนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคำนวณในอัตราคงที่ 1% ของราคาขายที่จดทะเบียนหรือราคาประเมินทางราชการ แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

สรุปภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์และการแบ่งภาระค่าใช้จ่าย

รายละเอียดค่าใช้จ่ายการโอนแยกตามประเภท

ค่าธรรมเนียมการโอน

• อัตรามาตรฐาน: 2.0%
• ฐานการคำนวณ: คำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์หรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
• ผู้รับผิดชอบโดยทั่วไป: ตามธรรมเนียมแบ่งจ่ายเท่ากันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ฝ่ายละ 1.0%) เว้นแต่ตกลงเป็นอย่างอื่นในสัญญาซื้อขาย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ – SBT

• อัตรามาตรฐาน: 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น 0.3%)
• ฐานการคำนวณ: คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทางราชการและราคาขาย
• ผู้รับผิดชอบโดยทั่วไป: ผู้ขายจ่ายเมื่อถือครองทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี

อากรแสตมป์

• อัตรามาตรฐาน: 0.5%

• ฐานการคำนวณ: คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทางราชการและราคาขาย
• ผู้รับผิดชอบโดยทั่วไป: ผู้ขายเป็นผู้รับภาระแต่เพียงผู้เดียว เฉพาะกรณีการซื้อขายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา

• อัตรามาตรฐาน: อัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้าตั้งแต่ 5% ถึง 35%

• ฐานการคำนวณ: คำนวณจากราคาประเมินทางราชการเท่านั้น หลังหักค่าใช้จ่ายตามกฎหมายตามระยะเวลาถือครอง

• ผู้รับผิดชอบโดยทั่วไป: ผู้ขายบุคคลธรรมดาเป็นผู้รับภาระโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายนิติบุคคล

• อัตรามาตรฐาน: อัตราคงที่ 1.0%

• ฐานการคำนวณ: คำนวณจากราคาขายที่จดทะเบียนหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)

• ผู้รับผิดชอบโดยทั่วไป: นิติบุคคลผู้ขายเป็นผู้จ่ายโดยตรง

คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายชาวต่างชาติ

เนื่องจากสูตรภาษีหัก ณ ที่จ่ายแบบก้าวหน้าของบุคคลธรรมดามีความซับซ้อนและราคาประเมินมีการเปลี่ยนแปลง คู่สัญญาชาวต่างชาติควรเตรียมการก่อนวันโอน:

ระบุภาระค่าธรรมเนียมในสัญญาให้ชัดเจน

• ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ให้มีข้อความระบุชัดเจนว่าฝ่ายใดรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์

• อย่าพึ่งพาข้อตกลงด้วยวาจา ข้อความอย่าง “ค่าโอนทั้งหมดแบ่งจ่ายคนละครึ่ง” ควรระบุให้ชัดว่ารวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจของผู้ขายด้วยหรือไม่

การตรวจสอบทางกฎหมาย

• ขอใบสรุปค่าใช้จ่ายการโอนอย่างเป็นทางการจากทนายความอิสระหรือสำนักงานที่ดินสาขาที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ

• ตรวจสอบให้เอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ตรงกับยอดเงินโอนสุดท้าย เพื่อให้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้